Olika upplåtelseformer och regler kring villabostäder

Sverige är ett av få länder i världen i vilket villaboende uppfattas som en oåterkallelig norm. Tänk dock på att även villor erbjuds med olika upplåtelseformer – äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt.

Klassisk radhusbebyggelse i en medelstor svensk stad. Notera att radhus kan upplåtas med både äganderätt och bostadsrätt.

Anledningen till att villaboendet har blivit normgivande i vårt avlånga land torde hänföra sig till det faktum att villapriserna under lång tid varit låga i förhållande till hushållens disponibla inkomster. I våra grannländer, exempelvis Tyskland och Danmark, har förhållandet under det senaste årtiondet varit det omvända – först under 2000-talet har förhållandet börjat jämna ut sig.

Jämnare prisläge mellan villor och bostadsrätter

På den svenska fastighetsmarknaden har villaboendet länge betraktats som en långsiktig investering. Villapriserna kännetecknas i regel av en hög stabilitetsnivå – de är genomgående mera stabila än priserna på bostadsrättslägenheter, som är känsliga för räntesviktningar och konjunkturer. Under 2010-talets återhämtning från finanskrisen ökade t.ex. lägenhetspriserna i kranskommunerna runt de tre storstäderna mångdubbelt mer än motsvarande villor. Den som kan förutsäga marknaden, torde således kunna tjäna en hacka på ett genomtänkt bostadsrättsinköp (notera dock att stadgarna i en del bostadsrättsföreningar inte tillåter spekulationer). Villan är dock generellt sett en tryggare bostadsform för den som inte tänker i spekulationstermer och istället primärt avser nyttja villan för bostadsändamål. Den som har lagt in en normalhög kontantinsats bör alla gånger få ut det pantsatta beloppet vid en försäljning – till och med i mindre goda tider.

Olika upplåtelseformer på hus

Vid sidan av äganderätt förekommer även hus med bostadsrätt, vilket innebär att man äger en andel i bostadsrättsföreningen i vilken man även är medlem. Denna typ av hus ligger i regel i tätbebyggda områden, då en bostadsrättsförening består av fler än ett hushåll. Det finns även villor med hyresrätt. Dessa håller dock på att bli alltmer sällsynta, då många av dessa ombildats till bostadsrätter under den stora ombildningseran under sent 1990-tal och tidigt 2000-tal. Tänk dock på att hyrorna för hyresrättshus, liksom avgifterna för hus med bostadsrätt, i regel är kallhyror. Uppvärmningskostnaderna tillkommer således utöver hyran/avgiften.

Olika aspekter på boende i hus

Upplåtelseformen har en tydlig inverkan på boendet; inte minst beträffande regler för andrahandsuthyrning och yttre ingrepp. Hus som upplåts med bostadsrätt får inte hyras ut i andra hand utan föreningens tillstånd. Likaså får man inte göra yttre ingrepp som att hugga ut en bärande vägg, eller ändra planlösningen nämnvärt, utan att först ha ansökt om tillstånd. I gengäld ansvarar föreningen för yttre underhåll av fasad, takbeklädnad och – vanligtvis – avloppstammar. Bostadsrättsinnehavaren betalar en årsavgift till föreningen i utbyte mot att få nyttja huset för bostadsändamål – denna avgift betalas månadsvis och kan vara lika hög som rikthyran för motsvarande hyresrätt.

Juridisk person – enbart i villa med äganderätt

Tänk på att hus som upplåts med bostadsrätt eller hyresrätt i regel inte kan användas för annat än bostadsändamål (exakta villkor framgår av stadgarna/hyreslagstiftningen). Som juridisk person gör man således klokt i att köpa en villa med äganderätt, såvida man vill kombinera boende och företag på samma adress.

Ett hus med bostadsrätt eller hyresrätt får inte användas av juridisk person – företagare bör därför hålla utkik efter äganderätt.